家を建てるには多くの方がローンを利用し、住みながらローンを返済しています。しかし転勤や家庭の都合で家を売却したいと思った場合、ローンが残っていても売れるのか、あるいはローンをどのように返済できるのかご存じでしょうか。そこで今回は、所有する不動産のローンが残っていた場合の売却方法について紹介します。
残債がある家でも売却は可能なのか
残債とは、ローンのなかで借りた金額のまだ払っていない残った額のことを指します。一般的に住宅ローンは、何十年といった長期間にわたって返済します。では、残債がまだあるといった状態で不動産を売ることはできるのでしょうか？
売却して安心なのはアンダーローン
アンダーローンとは、残債より家の売却金額が上回る状態のことをいいます。そのため家を売却すれば残債より多い資金が手に入るため、残債を返すことができ、ローンの返済が完了できます。
オーバーローンだと売却するには対策を練る必要がある
オーバーローンとは、家の売却金額が残債よりも上回る状態のことをいいます。この場合家を売却した金額が残債より低いため、ローンを一括で返すことができません。ローンを組んだ場合、家は金融機関の抵当権がついています。
抵当権はローンの支払いが滞った場合に、抵当権を持っている持ち主が家を売却することで、債権を回収できるようになっています。ローンを完済しなければ抵当権は金融機関が持っています。
そのため家を売却する場合、抵当権が外れた状態にするのが一般的です。抵当権を金融会社が持ったまま家を売却できますが、いつ金融機関に売却されるか分からない状態の家を購入するということになるため、購入希望者を探すのは困難といえるでしょう。
そのためオーバーローン状態の場合、まずはローンを完済できるよう対策を練る必要があるでしょう。
ローン返済中の家を売る前にすべきこととは
ローンがまだ残っているけれど家を売るとなった場合、確認するべきことや準備するべきことがあります。スムーズに売却できるよう用意しておきましょう。
ローンの残りを確認する
まずは、どれくらいローンが残っているかきちんと確認しましょう。近年はネットバンキングを利用できる金融機関であれば、オンラインで確認できます。
また毎年贈られてくる残高証明書、契約の際にもらった返済予定表などでも確認できます。どの方法も難しい場合は金融機関に行き、残高証明書を再発行してもらうという方法もあります。
家の査定をする
ローンの残りを確認したら、家の査定を行いましょう。近年ではインターネットからでも気軽に無料査定ができます。簡易的な査定ですが、家がどれくらいで売却できるのか把握することができます。
いくつかの不動産会社で無料査定をしてみると、おおよその査定金額がわかるでしょう。無料査定をしたのち、気になる不動産会社があれば詳しい査定を依頼しましょう。不動産会社の担当者が自宅に訪問した上で家の情報や実際目で見た情報を加味してより詳しい査定金額を算出します。
家の売却にかかる費用を計算する
家を売るには諸費用が発生します。金額としては小さくないものもあるため、これらを含めた費用を算出しておきましょう。最も大きなものが、不動産会社に仲介を依頼して家を売約する場合に発生する仲介手数料です。
ほかには印紙代、登記費用などがかかります。仲介手数料は家を売却する場合、売買の契約が締結したときに半額、物件の引き渡しのときに残りの半額を支払うのが一般的ですが、不動産会社によっては支払うタイミングが異なる場合もあるため、事前に確認しておきましょう。
ローンを一括返済できるかチェックする
ローンの残債、家の査定金額、仲介手数料などの諸費用を計算し、家を売ったお金でローンや諸費用が一気に支払えるかどうかをチェックしましょう。アンダーローンであれば売却がスムーズに行くことが多いですが、オーバーローンになってしまう場合はローン完済に向けて対策を練る必要があるでしょう。
ローン返済中の家の売却をスムーズに進めるコツ
ローンがまだまだ残っていて家を売却してもローンを完済できない場合はどうすれば売却をスムーズに進めることができるでしょうか？いくつか方法を紹介します。
自己資金で補う
家の売却金額が足りず、ローンを完済できない場合は自己資金を出して足りない分を補うという方法があります。売却金額とローンの残債の差額が大きい場合は自己資金では補えないため、ある程度ローン残債が少ない、自己資金が十分にある場合に利用できる方法です。
家の売却金額ですが、査定はあくまでも査定なので、実際家を売却するときに安い金額で売却することになっても自己資金で補えるよう、売却の下限金額を設定しておくとよいでしょう。
住み替えローンを利用する
住み替えローンとは引っ越し先の新しい家のローンと古い家のローン残債を、新しい方のローンに合算することをいいます。住み替えローンの担保は新しい方の家になるため、古い方の家は問題なく売却できるようになります。
まとめ
夢のマイホームを購入するのにはたくさんのお金が必要です。そのため多くの方が住宅ローンを利用して少しずつローンを返却していくのが一般的です。しかし家庭や仕事の事情によりローンがまだ残っていても家を売りたいというケースもあるでしょう。
そういった場合は、まずローンの残り金額の確認、家の査定を行いおおよその売却金額を出すところからはじめましょう。
