加古川の不動産売却におすすめの
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不動産を売却するにはどんな方法がある？仲介と買い取りの違い！

不動産を売却する際にまず知っておきたいのが、売却方法の種類とそのメリットやデメリットについてです。ここでは「仲介」「買取」「リースバック」「任意売却」の4つの売却方法とその詳細をご紹介していくので、どの売却方法が最適であるのかを考えながらチェックしてみてください。

仲介

不動産売却で1番多く利用される方法が仲介です。仲介は、依頼した不動産会社が売主を探し、売買の手続きなどを仲介してくれる方法です。売却が無事に成立すると、仲介してくれた不動産会社に報酬として仲介手数料を支払います。

仲介では相場などを踏まえながら売主が希望する価格で売却できるというメリットがあります。そのためほかの売却方法よりも高く売れる可能性があり、大切にしてきた不動産を納得できる価格で手放すことができます。ただし買主が見つかるまで売却が成立しないため、いつ売れるかわからないというデメリットもあります。

急いで現金化する必要がなく、できるだけ高く売りたいという方には仲介が適しているでしょう。また仲介には更に3つの種類がありますが、それについては後ほど詳しくご紹介します。

買取

買取は不動産会社が買い手となり、直接不動産を買い取ってくれる方法です。買主を探す必要がないため、早期現金化できるほか仲介時に比べて手続きが少ないので、売主の負担が少なく不動産を売却できるのが特徴です。

買取の大きなメリットはご紹介したようにすぐに不動産を現金化できるという点です。依頼する不動産会社によっても異なりますが、最短で1日長くても1か月以内には現金化することが可能です。また買い手を見つけるためのネット掲載や広告掲載などもないので、周囲に知られずに売却できるというのもメリットでしょう。

ただし仲介で売却する場合に比べて70％前後の価格になってしまうというデメリットもあります。不動産会社は買い取った後にクリーニングやリフォームを行って売りに出しますが、その分の費用が引かれた価格でやり取りされることになるからです。

リースバック

リースバックは今お金が必要な状況だけれど、家には住み続けたいという方のための売却方法です。その仕組みとして、まず不動産会社が家を買取り売主はその代金を受け取ります。この際に家は不動産会社の持ち物になりますが、不動産会社がそれを賃貸として売主に貸すことで同じ家に住み続けられることになります。

もちろん家はそのままなので周囲に売却したいことがバレることもありませんし、住み慣れた家を離れずに済むというのは大きなメリットでしょう。引っ越しなどで出費することもないので、新たに家を借りるよりも安く抑えられることも考えられます。

ただしリースバックの場合は相場の50％程度でしか売れないというデメリットもあります。また賃貸として住める期間がある程度決まっており、期間内に買い戻さなければ家から出ていかなければなりません。また買い戻す場合は売却したときよりも高くなるので、その点を踏まえて利用するべきでしょう。

任意売却

任意売却は住宅ローンの支払いが困難になった場合の売却方法です。これは不動産会社が金融機関と交渉し、ローンが残っている状態のまま抵当権を外してもらい、売却するというものです。

住宅ローンが残っている状態で家を売却したものの、その売却価格よりローンが多いことを「オーバーローン」といいます。売却してもローンが完済できない方や、ローンを現金で一括返金できない場合は任意売却でしか不動産を売却することができません。

任意売却では相場の75～90％という高値で売却ができるというメリットがある一方で、任意売却できるのは住宅ローンを遅延・延滞している人のみなので、信用情報機関のブラックリストに登録されてしまうという大きなデメリットがあります。ブラックリストに載ると現在持っているクレジットカードは使用できなくなり、約5年間新たなローンが組めません。

不動産売却における媒介契約とは？

不動産売却の方法の項目で簡単にご紹介したように、仲介には3つの方法があります。ここではその方法である「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」について、それぞれの概要や特徴をご紹介します。仲介での売却を検討している方は、3つの違いを理解し自分に合う方法がどれかを考えてみてください。

専任媒介契約

専任媒介契約は、1社の不動産会社とのみ契約を結びますが、売主が自分で買主を見つけた場合に売買契約を結べるという方法です。不動産会社に依頼しながらも自分でも買い手を探したいのなら、この方法が最適です。

契約期間は最長3か月となっており、それ以上契約する場合は再度契約し直す必要があります。また契約の翌日から7日以内に「不動産流通機構（レインズ）」への登録義務があり、14日に1回以上、売主への販売状況報告をすることも義務付けられています。

不動産会社が買主を見つけた場合に、必ず不動産会社に報酬が入るので、売却活動にもある程度力入れてくれる傾向にあります。家族や知人などが買い取る可能性があるのなら、この方法にしておくと安心です。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、1社の不動産会社とのみ契約を結び、かつ自分で買主を見つけることができないという方法です。専属専任媒介契約で契約するとその不動産会社が見つけてきた買主としか売買契約を結べなくなるので、友人や家族などと契約したい場合でも必ず不動産会社を介すことになります。

この契約方法も契約期間が最長3か月と定められており、それ以上契約する場合は再度契約し直す必要があります。さらに契約締結の翌日から5日以内に「不動産流通機構（レインズ）」への登録義務があり、7日に1回以上、売主への販売状況報告をすることも義務付けられています。

ほかの不動産会社と併用したり自分で買主を見つけられない分、売れるまでのサポートが手厚く、また売却が成功すれば必ず契約した不動産会社に報酬が入ることから不動産会社も売却活動に力を入れてくれる傾向にあります。そのため仲介のなかでも早期に売れる可能性がある契約方法でもあります。

一般媒介契約

一般媒介契約はご紹介した2つの方法とは異なり、複数の不動産会社と契約を結べる方法です。自分で見つけた買主と売買契約を結ぶことも可能なので、3つの方法のなかではもっとも制限が少なく自由な契約であるといえるでしょう。

多くの不動産会社に依頼することでそれぞれが持っている顧客に宣伝できるので、一社に依頼するより多くの方の目に留まる機会があるのがこの方法です。そのため早期に買主を見つけられる可能性もあるでしょう。

ただしレインズへの登録義務や販売状況の報告義務はないので、サポート面はほかの方法よりも手薄になってしまうことが考えられます。また一般的に契約期間はほかの2つ同様3か月とされていることが多いです。

不動産売却にかかる費用はどのくらい？

不動産を売却する際には、そこにかかる費用についても把握しておくことが大切です。ここでは不動産売却時に必要な費用を細かく分類してご紹介していくので、ぜひチェックして費用への不安を感じないようにしておきましょう。

仲介手数料

仲介で不動産を売却した際に発生するのが「仲介手数料」です。これは不動産会社が買主を見つけるための販売活動の報酬として支払うものです。また仲介手数料はあくまでも成功報酬であるため、複数の不動産会社に依頼した場合でも支払うのは売買契約を成立させた1社のみとなります。

仲介手数料の額は売買価格によって変動し、計算式が決まっています。売買価格が200万円以下の場合、売却価格×5.5%、売買価格が200万円を超えて400万円以下の場合、売却価格×4.4%、400万円を超える場合は売却価格×3.3%で仲介手数料の上限が計算されます。

印紙税

印紙税は広範な文書に負担を求める文書課税のことです。不動産売却の際には売主と買主で交わす不動産売買契約書に印紙を貼り消印することで、納税したことが証明されます。印紙税は売却価格に応じて変動し、その価格は下記のようになっています。

1万円未満：非課税
1万円以上、50万円以下：200円
50万円を超え、100万円以下：500円
100万円を超え、500万円以下：1,000円
500万円を超え、1,000万円以下：5,000円
1,000万円を超え、5,000万円以下：1万円
5,000万円を超え、1億円以下：3万円
1億円を超え、5億円以下：6万円
5億円を超え、10億円以下：16万円
10億円を超え、50億円以下：32万円
50億円超：48万円
契約金額の記載のないもの：200円

抵当権抹消費用

住宅ローンを完済した場合に行うのが抵当権の抹消です。これには登記簿上の抵当権を抹消するための手続きが必要で、登記費用が発生します。

抵当権はそのままにしていても大きな問題はありませんが、書類紛失のリスクや売却、融資、相続などの際に手間取ってしまう可能性があるので早めに抹消したほうがいいでしょう。抵当権抹消の際には、手続きを依頼する司法書士への手数料を含めて、5,000円～2万円程度の費用が相場となっています。

住宅ローン返済手数料

住宅ローンが残っている状態で不動産を売却する場合、住宅ローンを一括返済しなければなりません。金融機関にて住宅ローンを一括返済する場合には、手数料が発生することがあります。その金額は金融機関によっても異なりますが、1万円～3万円程度が目安となっています。

売却で一括返済が必要なのは、住宅ローン返済中の不動産に「抵当権」が登記されているからです。抵当権はローンの借入先の金融機関が融資と引き換えに不動産を担保にした登記で、抵当権を外さない限り住宅ローン返済中の不動産を売却することはできないのです。

譲渡所得税・住民税

不動産売却時にかかる税金が、譲渡所得税です。所有していた不動産を売却して得た利益のことを「譲渡所得」といいいますが、この譲渡所得には所得税や住民税がかかります。このすべての税金を総称して譲渡所得税と呼ぶのです。

譲渡所得税は売却金額にかかるものではなく、あくまでも売却で発生した利益にかかる税金のことなので、利益が発生しなければ税金も発生しません。譲渡所得は「売却価格－（取得費+譲渡費用）」で計算されます。また譲渡所得税の税率は、不動産を所有していた期間によって異なり、所有期間が5年以下の場合は39.63％、5年超の場合は20.315％となっています。

その他の費用

ご紹介した費用のほかにも、場合によってはかかる費用がいくつかあります。まず買い手を見つけやすくするためにハウスクリーニングを行う場合は、その費用が必要です。また売却前に土地の境界と面積をはっきりさせるために行う測量にも費用がかかります。

築年数が古い家は解体して売却したほうが高く売れる可能性がありますが、その解体費についても考慮しなければなりません。そのほか不動産を引き渡す際に家財を処分したり引っ越したりするためにも費用がかかるので、トータルでいくら必要なのかを細かく把握しておくことが大切です。

不動産売却時の諸経費と税金について

一戸建てやマンション・土地などの不動産を売却する際は、不動産そのものの費用のほかに、複数の諸費用や税金がかかります。それぞれどんな種類があるのか確認していきましょう。

不動産売却時にかかる費用の種類

はじめに、不動産売却時にかかる諸費用の種類から見ていきます。主な費用には、次のようなものがあります。

仲介手数料…不動産会社を介して、売却した際に不動産会社に支払う手数料
登記費用…残債があるときの抵当権抹消登記費用や司法書士への報酬
印紙代…売買契約書に貼付する契約印紙代
引っ越し費用…物件を引き渡すための引っ越し費用やそれに伴う諸費用

仲介手数料は、不動産会社との取引が成立したときに支払う成功報酬であり、不動産会社により具体的な金額は異なります。売却金額の数％としているところもあるので、事前に確認しておきましょう。

また、売却する不動産に対し、ローンなどの抵当権が設定されているときは、残債の完済や抹消登記を行う必要があります。そのため、不動産によっては、そのほかの諸費用が発生することもあるため、こちらも事前の確認が必要です。

引っ越し費用は、売却する不動産が住宅やマンションの場合にかかる費用です。たとえば、マイホームを売却する場合なら、家財道具一式を業者に頼んで移動させるその費用などが該当します。

場合によっては、ハウスクリーニング代や不用品の処分費用などが発生することもあるでしょう。

不動産売却時に課される主な税金について

不動産売却時の税金として代表的なものには、次のようなものがあります。

所得税（譲渡所得）・地方税…不動産売却により譲渡益が発生した際に課税
印紙税…契約書など文書作成者に課税され、文書に収入印紙を貼付して納税
登録免許税…抵当権などの権利を抹消する際に課税

そのほか具体的な税金については、不動産ごとに確認することをおすすめします。

不動産を売却する前に仲介手数料の仕組みを知っておこう

仲介手数料とは

不動産を売却する際には、仲介手数料が発生することが一般的です。仲介手数料には、成功報酬だけでなく、代行費用も含まれます。不代行費用とは、不動産会社が売買当事者のために行う事務費用であり、契約書類の作成や契約から引き渡しまでの事務手続きなどにかかる費用です。

不動産を売却する際の仲介手数料は、売主と不動産会社が結ぶ「媒介契約」に基づいています。媒介契約により、不動産会社は物件の調査や価格査定をし、営業や販売活動を経て買主を探しだします。その結果、買主が見つかり、無事に売却できた際に、支払う成功報酬が仲介手数料です。

仮に、長い時間をかけて営業や販売活動しても、買主が見つからなかったり、途中で売却を辞めたりしたら仲介手数料は発生しません。支払うタイミングは、成功報酬なので基本的に売買契約が成立したときです。具体的には、売買契約時と物件引き渡し時に半金ずつ支払売野が一般的です。

また、不動産の売却方法には「仲介売却」と「買取」の2つがあります。

「仲介売却」は、不動産会社が売主と買主をつなぐ役割をもち、成功報酬として仲介手数料が発生します。一方「買取」は、不動産会社自体が買主となるため、仲介手数料は発生しないと覚えておきましょう。

仲介手数料には上限がある

不動産売買の仲介手数料は、基本的に不動産会社が自由に決められますが、宅地建物取引業法により物件の売却価格に応じて上限が定められています。仮に、上限を超えると法律違反となります。

200万円以下：売買価格の5%以内
200万円超400万円以下：売買価格の4%以内
400万円超：売買価格の3%以内

上記を見て分かるとおり、売却代金に応じて3段階に分けて仲介手数料を計算する必要があります。たとえば、土地を700万円で売却できた場合は、以下のように計算します。

200万円の5％＋消費税＝110,000円
200万円～400万円の200万円分の4％＋消費税＝88,000円
残りの300万円の3％＋消費税＝99,000円

110,000円＋88,000円＋99,000円＝297,000円

しかし、不動産売却の多くは400万円を超えており、400万円以下の上限額もどのケースでも同じです。そのため、考慮した速算式が活用されます。

速算式は、売買価格×3〜5％ ＋ 2〜6万円＋ 消費税です。

（700万円×3％+ 6万円）×消費税＝297,000円となり、速算式と使わないときと同じ金額で、差異はありません。

しかし、上述の計算式は、あくまでも法律で定められている仲介手数料の上限であり、超えない範囲であれば不動産会社は自由に設定が可能です。そのため、安さをアピールポイントにしている不動産会社も存在します。

仲介手数料は成功報酬であり、不動産会社が行った営業や販売活動に対する対価です。仲介手数料が通常よりも相当に安い場合、十分な販売活動が難しい可能性があるので注意しましょう。

加古川市の不動産売却事例

加古川市の不動産を売却する際は、所有する不動産と同等程度の条件の不動産の相場を比較検討することが大切です。不動産会社によっては評価や査定が異なるため、複数の売却事例を参考に、不動産の相場を把握しておくとよいでしょう。

主なチェックポイントは、地区名・駅からの距離・最寄り駅・面積などです。住宅の場合は築年数も見ておきましょう。加古川市の不動産売却事例として参考にしてください。

マンション

加古川市加古川町に限定した場合の、マンション売却事例を見ていきましょう。築20年代・70平米前後・最寄り駅から徒歩15分圏内だと、750万円～2,600万円です。

一戸建て

戸建ての場合、築20年代・100～150平米・最寄り駅から徒歩20分圏内の戸建ての売却事例は、1,200万円～1,700万円が相場となります。

加古川市の物件種別ごとの売却相場

ここでは、加古川市にあるマンションや一戸建てなどの、物件種別ごとに売却相場を解説します。これから解説する売却価格は、2022年度の国土交通省の不動産取引価格情報をもとにしています。

マンションの場合

マンションの売却相場の平均売却額は1,265万円でした。取引件数は51件、平均専有面積は64㎡、平均築年数は28年になります。

一戸建ての場合

一戸建ての売却相場の平均売却額は2,132万円です。取引件数は物件種別ではもっとも多い129件と、マンションよりも一戸建てのニーズが高い結果でした。平均建物面積は132㎡、土地面積180㎡、平均築年数は2 9年という結果です。

土地の場合

土地の売却平均相場は2,230万円です。取引件数は114件、平米単価相場6万円／㎡、平均専有面積は360㎡になります。

加古川市の不動産売却の「動向」

ここでは、加古川市の不動産売却における動向を見ていきましょう。

マンションの場合

加古川市のマンションの平均価格は2021年度で1,106万円、2022年度は1,265万円となっています。昨年度よりも159万円上昇しているため、マンション購入の需要が伸びていると考えられるため、売却のタイミングともいえます。

一戸建ての場合

加古川市の一戸建ての場合はどうでしょうか。平均売却価格は2021年度が1,861万円、2022年度が2,132万円でした。

一戸建てにおいても前年比114.55%（271万円）上昇しています。こちらもマンションと同様に価格が上がっている傾向により売却を考えてもよいタイミングでしょう。

土地の場合

土地の場合は、2021年度が1,781万円、2022年度が2,230万円と前年比125.16%（449万円）とマンションや一戸建てに比べて売却価格の上昇率が一番高い結果となっているため、土地も売り時です。

不動産売却を成功させるためのポイント

ここでは、不動産売却を成功させるためのポイントを2つ解説します。

複数の不動産会社に査定を依頼する

不動産を売却する際は、必ず複数の不動産会社に査定してもらうようにしましょう。1社のみだと価格の相場がわからず、売却価格が適正かの判断ができません。

また、1社のみだと安く査定され、数百万円単位で損をする可能性があります。査定金額は不動産会社によっても数百万円の差が出ることがあるため、必ず複数社と比較検討するようにしましょう。

不動産会社の囲い込みに注意

売却する際の仲介方法についても注意が必要です。仲介手数料を確保するために、意図的に内覧や購入の依頼を断ったり、レインズ（不動産流通標準情報システム）に登録しなかったりなどして調整する不動産会社も存在します。

売り出し開始後に、内覧希望者が少ない場合は囲い込みの可能性もあるため注意しましょう。

不動産売却の手続きの流れと準備

不動産を売却する際にはさまざまな手続きが必要になるため、ある程度その流れを知っておいたほうが安心です。ここでは手続きの流れはもちろん、必要書類や査定の依頼方法などについても解説していくので、ぜひチェックしてみてください。

手続きの流れ

売却を決めたらまずは周辺の相場などを調べて把握し、不動産会社に売却相談を行います。相談する際には売却したい時期やそれに向けた計画や希望の金額などをある程度決めておくとスムーズに進みます。

不動産会社に相談すると担当者による不動産の査定が行われ、その金額を見た上で売却価格を決定します。依頼する不動産会社を決めたら媒介契約に進みますが、契約方法にはすでにご紹介したように「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3つがあるので、適した契約方法はどれかを吟味して決めましょう。

媒介契約を結んだら、不動産会社による売却活動が開始となります。居住中の住宅を売却する場合は、基本的に内覧の立ち会いは家主が行うことになります。売却活動を経て購入希望者が現れたら、不動産会社の担当者を介して「購入申込書」を受け取ります。

記載されている条件を確認し、不動産会社を通じてその調整などを行った上で、両者が納得すれば売買契約を結ぶことになります。売買契約は売主と売主側の不動産会社、買主と買主側の不動産会社が集まって行うのが一般的です。

売買契約が完了したら決済が行われ、売買契約時に決定した日付で不動産の引き渡しとなります。そして不動産を売却し利益を得た場合は、売却した翌年の確定申告にてその利益を申告する必要があります。

必要書類

不動産売却の手続きには下記のような書類を用意する必要があります。

・写真つき身分証明書
・印鑑（実印）、印鑑証明書
・登記済権利証、登記識別情報
・固定資産税･都市計画課税証明書、固定資産評価証明書
・建築確認済証や検査済証
・地積測量図、境界確認書
・マンションの管理規約など（マンションを売却する場合のみ）
・ローン残高証明書、ローン返済予定表
・銀行通帳
・その他（地盤調査報告書、住宅性能評価書、既存住宅性能評価書のほか、売却する不動産を購入した際の契約書、重要事項説明書、購入時のパンフレットなど売却する不動産に関連する資料）

査定の依頼方法

不動産を適正価格で、そして早期に売却するためにもまずは査定を行い、どのくらいの価格で売却できる可能性があるのかを知ることが大切です。査定は不動産会社のホームページ上から申し込むこともできますし、直接電話にて対応してもらえる場合もあります。

まずは不動産売却を依頼する予定の不動産会社をいくつかピックアップし、お問合せをしてみるといいでしょう。査定はより正確な相場を知るためにも、一社だけでなく数社に依頼するのがおすすめです。

「不動産売却を依頼するときにどんな点を業者に期待していますか？」WEBアンケートで調査！

不動産売却を行う際、業者を利用するのが一番間違いのない方法です。しかし、業者選びには十分気を付ける必要があります。

業者選びを成功させたいのであれば、どういった業者がよい業者なのかを知ることが大切です。そこで、不動産売却を依頼する場合にどのような点を業者に期待するのかについてのアンケート調査を行ったので、参考にしてみてください。

「もし不動産売却を依頼するとしたらどんな点を業者に期待していますか？」という質問をしたところ、結果は以下のようになりました。

第1位は「責任感のある対応」で19％でした。マニュアル通りでしかない対応ではなく、きちんと責任感を持ってこちらのことを考えて対応してくれる業者を選ぶようにしましょう。面談などである程度どのような対応をしてくれるのかは分かるので、見極めるつもりで面談などに臨んでみてください。

第2位は「豊富な実績」で18％でした。実績が豊富にある業者は、それだけたくさんの人から信頼されているということになるので、利用しても後悔するようなことはないでしょう。ホームページで確認したり、問い合わせてチェックしたりしてみることをおすすめします。

第3位は「物件の売却金額」で17％でした。売却金額も業者によってかなり差が出やすいポイントなので、実際にその業者で売却するとしてどのくらいの金額で売却が行えるのかを事前に確認しておくのも忘れてはいけません。見積もりを出してもらうなどして、売却金額も把握しておきましょう。

第4位は「査定方法」で14％でした。査定方法について、どのようなものを採用しているのかも聞いておくようにしましょう。査定方法も実は業者ごとに特徴があるので、気になる業者がある人はチェックすることが必要です。

第5位は「売却までのスピード」で13％でした。不動産売却においては、どれだけ素早く売却できるかも大切です。売却力が高ければスピード売却も実現可能なので、売却活動を開始してから売約が成立するまでの早さは平均的にどれくらいなのかといったことも訊いてみてください。

第6位は「提案内容」で11％でした。提案の内容についてというのも、もちろん重要なポイントです。デメリットとなるような点まで含めてしっかりと本音で話して提案してくれるような業者は信頼できるので、そういった提案ができる業者を探すようにしましょう。

第7位は「コミュニケーション能力」で9％でした。対応してくれるスタッフのコミュニケーション能力も、基本的なことではありますが売却が成功するかどうかにかかわってくるので、こちらの意思を汲み取ってくれるコミュニケーション能力を持っているかも吟味するとよいでしょう。

以上がアンケートの結果となります。次の見出しでは、後悔しない不動産売却業者の選び方を見ていきましょう。