不動産売却の段階の1つに「契約」があります。契約が成立すれば、ほぼ売却への峠は越したといえます。ただし契約にはいろいろと気を付けることがあります。では、売却を成功させるには契約の時にどんな点に注意すればよいのでしょうか。今回は、不動産売却の契約時の注意点について詳しくご紹介します。
売却前の情報収集が重要！最低限の知識はつけよう
不動産売却の時にはどんな知識を身につけた方がよいのでしょうか？こちらで詳しくご紹介します。
売却予定の不動産に関する情報収集をする
1つ目は売却予定の不動産に関する情報収集をすることです。理由は、売却主が売却予定の不動産に関する情報がわかっていないと相場よりも安く買い叩かれてしまうからです。そうなると損をします。
まず売却主はなによりも先に、売却予定の不動産に関する情報収集をしましょう。
売却方法に関する情報収集をする
2つ目は、売却方法に関する情報収集をすることです。理由は、不動産の売却方法はさまざまあり、売却主に有利に働く売却をしないと相場よりも安く買い叩かれてしまうからです。
ちなみに売却方法には、一般的な不動産売却、不動産会社が買い取る不動産売却、任意売却などがよく採用される売却方法になります。売却主が、有利になる売却方法をわかっていないと損をします。
ちなみに任意売却とは、住宅ローンを滞納している状況になった時に、借り入れ先の金融機関と話し合いをして、同意を得て売却することです。簡単にいうと物件が差し押さえられている時に「競売回避」をして、持ち主が売却をする方法のことです。
不動産の売却にはさまざまな費用・税金がかかる
不動産の売却をする時には、さまざまな費用・税金がかかるといわれています。こちらで詳しくご紹介します。
仲介手数料
1つ目は、仲介手数料です。仲介手数料は不動産の売却の時にかかる費用（経費）になります。仲介手数料とは、不動産売却が成功した時に、物件の販売活動を行ってくれた不動産会社に仲介業務の報酬として支払う料金のことです。
印紙税
2つ目は、印紙税です。印紙税は不動産の売却の時にかかる税金になります。印紙税とは、不動産の売買契約書や受取書（領収書）を作成した時に、それぞれの書類にかかる税金のことです。
具体的には、不動産の売買契約書や受取書に「収入印紙」を貼り付け、消印をすることで印紙税を納税した証明になります。
登録免許税
3つ目は、登録免許税です。登録免許税は不動産の売却の時にかかる税金になります。登録免許税とは、不動産などを登記簿謄本に登記する時にかかる税金のことです。
売却主には「抵当権抹消登記」「住所変更登記」などの登記が必要になることがあります。買主には「所有権移転登記」「抵当権設定登記」などが必要になることがあります。ただし、すべてではなく、売却時の売却主と買主の登記簿の内容によります。
仲介手数料の消費税
4つ目は、仲介手数料の消費税です。仲介手数料の消費税は不動産の売却の時にかかる税金になります。仲介手数料の消費税とは、不動産の売却価格にかかる消費税のことです。ちなみに仲介手数料には次の3段階があります。
・売買価格200万円以下：仲介手数料の上限（売買価格×5％＋消費税）
・売買価格200万円超400万円以下：仲介手数料の上限（売買価格×4％＋消費税）
・売買価格400万円超：仲介手数料の上限（売買価格×3％＋消費税）
不動産売却でとくに注意が必要なケースとは
不動産売却にはとくに注意が必要なケースがあるといわれています。こちらで詳しくご紹介します。
依頼する不動産会社を1社に絞ってしまうケース
1つ目は、依頼する不動産会社を1社に絞ってしまうケースです。理由は、依頼した不動産会社から囲い込みをされる危険があるからです。
囲い込みとは、売却主への情報を遮断して、クローズの状態にしてしまい、自社に都合のよい売却に持ち込んでしまうことです。そうなると当然売却主が不利になるおそれがあります。
売却を依頼する時には、絶対に1社に絞らずに、複数社に依頼するようにしましょう。
住宅ローンの仮審査に通っていない人と交渉するケース
2つ目は、住宅ローンの仮審査に通っていない人と交渉するケースです。理由は、住宅ローンの仮審査に通ってない人や通る見込みがない人と交渉をすすめても、契約が破断になる可能性があるからです。
住宅ローン審査は、公的な金融機関が審査し、その後もローンの支払い元になるので、かなり厳格で健全な審査をしてくれます。そのため売却主は公的な金融機関がバックにつくことで、安心して交渉できます。
ところが住宅ローンの審査を受けてない人と交渉をしても、口約束でしかなく、公的な金融機関の後ろ盾が何もないのでリスクが高くなります。売却をする時には、住宅ローンの仮審査に通っている人と交渉をするようにしましょう。
まとめ
今回は、不動産売却の契約時の注意点についてご紹介しました。今回のポイントをまとめると、不動産売却の契約時の注意点は売却予定の不動産に関する情報収集をすることと、売却方法に関する情報収集をすることの2点です。
不動産売却の契約を成功させるには、何よりも精度が高い情報が必須です。普段から不動産売却に関する情報を収集することを心がけましょう。本記事が不動産売却の契約時の注意点について詳しく知りたい方に届けば幸いです。
