不動産を売却したあと、場合によっては確定申告が必要です。正しい手続きを行わなければ、思わぬ追徴課税を受けるケースもあります。一方で、条件を満たせば控除や特例によって税負担を軽減することも可能です。この記事では、不動産売却後の確定申告について、必要書類や控除制度、注意点をわかりやすく解説します。
不動産売却後の確定申告が必要なケースとは
不動産を売却した場合、すべての人が確定申告をしなければならないわけではありません。売却によって利益（譲渡所得）が出た場合にのみ、申告が必要です。
譲渡所得の基本
譲渡所得とは、売却価額から取得費と譲渡費用を差し引いた金額です。この差額がプラスであれば利益が発生しており課税対象となります。逆に、赤字になった場合は申告の義務はありません。
ただし、ほかの不動産売却益と損益通算を行うことで税金を軽減できるケースもあるため、損失が出た場合でも申告を検討する価値はあります。
取得費の内訳
取得費には、購入時の土地や建物の代金のほか、仲介手数料、登録免許税、不動産取得税、建築費などが含まれます。取得費が不明な場合は、売却価格の5％を概算として計算することも認められています。
譲渡費用に該当するもの
譲渡費用とは、売却のためにかかった費用を指します。具体的には仲介手数料、測量費、印紙代、建物解体費などが該当します。これらを正確に計上することで、課税額を抑えられます。
確定申告が不要なケース
マイホームを売却して利益が出なかった場合や特例を適用して課税所得がゼロになる場合は、確定申告を行わなくても問題ありません。ただし、控除や還付を受けたい場合には、確定申告を行う必要があります。
確定申告に必要な書類と提出方法
不動産売却に関する確定申告では、多くの書類を準備する必要があります。書類の不足や記載漏れがあると、申告が受理されない可能性もあるため注意しましょう。
必要な書類一覧
主な提出書類は以下のとおりです。
・確定申告書B様式
・分離課税用の申告書（第三表）
・譲渡所得の内訳書
・売買契約書のコピー（売却・購入両方）
・仲介手数料などの領収書
・登記事項証明書（登記簿謄本）
・マイナンバーカードまたは通知カード
・本人確認書類（運転免許証など）
これらのほか、住宅ローン残高証明書や確定申告で控除を受けるための証明書が必要になる場合もあります。
申告の方法
確定申告は、毎年2月16日から3月15日までの間に行います。提出方法は3種類あり、税務署への持参、郵送、e-Tax（電子申告）のいずれかを選べます。
最近では、e-Taxを利用することで自宅からオンラインで手続きが可能です。事前にマイナンバーカードとカードリーダー、またはスマートフォンがあれば簡単に申請できます。
添付書類の注意点
売却契約書や登記事項証明書は、コピーを添付するのが基本です。原本を提出してしまうと返却されないため注意しましょう。領収書類は原本を手元に保管しておき、税務署からの問い合わせに備えます。
不動産売却時に利用できる主な控除・特例制度
不動産売却後の確定申告では、一定の条件を満たせば税負担を大幅に軽減できる特例が用意されています。制度を理解し、正しく申告することが重要です。
3,000万円特別控除
マイホームを売却した場合、最大で3,000万円までの譲渡所得を控除できる制度です。長期間住んでいた自宅や転勤などやむを得ない理由で売却した場合に適用されます。ただし、同居家族間の売買や過去3年間に同様の控除を受けている場合は対象外となります。
所有期間による税率の違い
所有期間が5年を超える長期譲渡所得と、5年以下の短期譲渡所得では税率が異なります。長期の場合は所得税15％＋住民税5％の合計20％、短期の場合は所得税30％＋住民税9％の合計39％が課税されます。所有期間は売却した年の1月1日時点で判定されます。
買い替え特例
マイホームを売却して新たに自宅を購入した場合、一定条件のもとで課税の繰り延べが可能です。この特例を使うと、売却益に対する税金を将来の売却時まで延期できます。
相続した不動産の特例
相続で取得した土地や建物を売却した場合には、被相続人の居住用財産を売却するケースに適用される特例があります。条件を満たせば3,000万円の特別控除が利用可能です。
譲渡損失の損益通算と繰越控除
不動産の売却で損失が出た場合、給与所得などと損益通算を行うことで所得税の軽減が可能です。さらに、控除しきれなかった損失は最長3年間繰り越しできます。
確定申告時の注意点とよくある失敗例
確定申告は一度提出すると修正が難しいため、事前の確認が大切です。
期限内に申告しない
申告期限を過ぎると無申告加算税や延滞税が発生します。還付を受ける場合でも、5年間しか遡れないため早めに手続きを済ませましょう。
控除要件の勘違い
3,000万円特別控除や買い替え特例は条件が厳格です。たとえば、過去に同様の特例を受けている場合や家族間売買を行った場合は適用されません。必ず国税庁のガイドラインを確認しましょう。
取得費を証明する書類を紛失
購入時の契約書や領収書を紛失している場合、概算取得費（売却価格の5％）で計算するしかありません。結果として課税所得が多くなり、税額が増える可能性があるため、書類は大切に保管しておくことが重要です。
申告内容の誤り
数字の入力ミスや控除金額の誤記載もよくあるトラブルです。提出前に再確認し、税理士や税務署に相談するのもよい方法です。
まとめ
不動産売却後の確定申告は、正しく行えば税負担を大きく減らせる一方で、誤った申告や書類不備があるとペナルティを受ける場合もあります。申告が必要かどうかをまず確認し、必要書類を早めに準備することが大切です。3,000万円特別控除や買い替え特例など、条件を満たせば税金を抑える方法もあります。迷った場合は、税務署や専門家に相談して確実に手続きを進めましょう。正しい知識と準備で、不動産売却後も安心して新しい生活をスタートできます。
