姫路市でおすすめの不動産売却3選

【その他】姫路市でおすすめの不動産売却一覧

【FAQ】よくある質問

不動産を売却するにはどんな方法がある？仲介と買い取りの違い！

不動産を売却する際、大きく分けて「仲介」と「買取」というふたつの方法があります。それぞれに仕組みや特徴があり、売却の目的やスケジュール、物件の状況によって選ぶべき方法が異なります。

「できるだけ高く売りたい」「早く現金化したい」「手間をかけたくない」など、売主の希望によって最適な手段は変わってくるため、あらかじめ両方の方法を比較検討しておくことが重要です。また、仲介や買取を扱う不動産会社によって、サービス内容や対応の丁寧さ、得意な物件タイプも異なります。

売却で失敗しないためには、それぞれのメリット・デメリットをしっかりと理解し、信頼できるパートナーを見つけることがカギになります。今回の記事では、仲介と買取の違いやそれぞれの特徴について詳しく解説し、自分に合った売却方法を選ぶためのポイントを紹介していきます。

仲介による売却とは？

仲介とは、不動産会社（仲介業者）に依頼して、購入希望者を探してもらい、売買契約を成立させる方法です。物件情報を広告に掲載したり、内覧対応を行ったりしながら、買い手との交渉や契約手続きをサポートしてもらえます。

仲介による売却の最大のメリットは、市場価格に近い金額で売却できる可能性がある点です。とくに人気エリアや築浅の物件であれば、希望に近い価格で売れるケースも少なくありません。一方で、買主が見つかるまでに時間がかかることもあり、早期の現金化を希望する方には不向きな場合もあります。

また、仲介業者に依頼する場合は売却活動中の内覧対応や、価格交渉などの手間も発生します。忙しい方や、じっくりと買い手を探したい方におすすめといえます。

買取による売却とは？

買取とは、不動産会社が直接その物件を買い取る方法です。購入希望者を探す必要がなく、不動産会社との間で条件がまとまれば、すぐに売却が成立します。

買取の最大のメリットはスピード感で、最短で1週間ほどで売却できるケースもあり、急いで現金化したい方や、住み替えの期限が迫っている方に適しています。また、内覧の必要がなく、近隣住民に知られることなく売却を進められる点も安心感につながります。

ただし、仲介に比べると売却価格は相場よりも2～3割ほど安くなる傾向があります。不動産会社はその後リフォームして再販するため、利益を見込んだ買取価格になることが理由のひとつです。

仲介と買取、どちらを選ぶべき？

価格を重視するなら仲介、スピード感や手間の軽減を重視するなら買取がおすすめです。仲介では市場価格に近い金額での売却が期待できる反面、買主が見つかるまでに時間がかかることがあります。

一方、買取はスムーズに現金化できるメリットがありますが、相場よりも価格が下がる傾向にあります。また、売却する不動産の立地や状態、築年数によっても向き・不向きが分かれます。

たとえば、築古の物件やリフォームが必要な物件は、買取の方がスムーズに売却できるケースもあります。いずれの方法を選ぶにしても、不動産会社によって提案される条件や査定額には差があるため、複数の会社に相談し、査定額やサービス内容を比較することが後悔のない売却につながります。

不動産売却における媒介契約とは？

仲介で不動産を売却する場合、不動産会社との間で「媒介契約」を結ぶ必要があります。これは、売却活動をどのように進めるか、不動産会社と売主の関係性を明確にするための契約です。

媒介契約には主に３つの種類があり、それぞれ特徴があります。媒介契約を結ぶことで、不動産会社は売却に向けた営業活動を開始できるようになりますが、契約の種類によって、依頼できる会社の数や売主の自由度、活動報告の頻度などが大きく異なります。

そのため、なんとなくで契約を選んでしまうと「思ったより売却が進まない」「自由に動けなくなった」と後悔することがあります。また、媒介契約は法律に基づいた正式な契約書であり、売主と不動産会社の信頼関係の土台ともいえる重要なステップとなります。

ここからは、媒介契約の３つの種類について、それぞれの特徴やメリット・デメリットをわかりやすく解説していきます。ご自身の売却方針に合わせて、最適な契約を選ぶための参考にしてください。

専属専任媒介契約

この契約では、1社の不動産会社にのみ売却を依頼し、自分で買主を見つけた場合でもその会社を通さなければならないという特徴があります。また、業者には1週間に1回以上、販売活動の報告義務があります。

専属専任媒介契約のメリットとしては、販売活動に注力してもらいやすいこと。一方でデメリットは、他社に依頼できないため、営業範囲が限定される可能性がある点があげられます。

専任媒介契約

専任媒介契約は、不動産会社1社のみに売却を依頼する点で「専属専任媒介契約」と共通していますが、大きな違いとして、自分で見つけた買主と直接契約することができる点があります。

このため、知人や親族などに売却したい場合にも柔軟に対応できます。また、不動産会社には2週間に1回以上の報告義務が課せられており、販売状況を把握しやすいというメリットもあります。

専属専任媒介契約に比べるとやや自由度が高く、売主としての裁量が残されている点が特徴です。一方で、一般媒介契約よりは1社に絞ることで、不動産会社が積極的に販売活動に取り組んでくれる可能性が高まります。

販売力と売主の自由度のバランスを取りたい方にとって、ちょうどよい契約形態といえるでしょう。

一般媒介契約

一般媒介契約は、複数の不動産会社に同時に売却の依頼ができる契約です。売主側としては、より多くの業者に物件を紹介してもらえるため、広告の幅が広がり、早期売却のチャンスも増える可能性があります。

また、報告義務がなく、自分で買主を見つけた場合には、自由に契約を進められるなど、売主側の自由度が非常に高い点も特徴です。しかし、複数の業者が関わることで、各社が「自社で売れるとは限らない」と判断し、積極的に営業・販売活動を行わないケースもあります。

とくに、手間や費用をかけて広告を出しても、他社に先を越されるリスクがあるため、消極的になる傾向があります。そのため、手厚いサポートやスピード感を重視する売主にとっては、やや不向きな契約形態ともいえます。

販売戦略やサポート体制を見極めたうえで、慎重に選ぶことが重要です。

媒介契約を結ぶ際の注意点

媒介契約には契約期間があり、3ヶ月ごとに更新が必要です。また、契約書には仲介手数料の金額や支払い条件、売却価格などの詳細が記載されます。

そのため、内容をよく確認したうえで契約することが大切です。媒介契約を結ぶ際は、不動産会社の対応や実績もチェックし、信頼できるパートナーを選ぶようにしましょう。

不動産売却にかかる費用はどのくらい？

不動産を売却する際は、さまざまな費用が発生します。売却代金がそのまま手元に残るわけではなく、仲介手数料や登記関連費用、税金などの支払いが必要となります。

これらの費用は事前にしっかり把握しておくことで、売却後に驚かされることなく、計画的に進めることができます。とくに、不動産の売却にかかる費用は一度きりの支出ではなく、必要に応じて数回に分けて支払うことになる場合もあります。

売却価格に対する費用の割合や、支払うタイミングなどを理解しておけば、事前に資金計画を立てやすくなります。ここでは、不動産売却にかかる主な費用を詳しく解説し、費用項目ごとにどのような支出が発生するのかをわかりやすく説明します。

これから売却を検討している方にとって、必要な費用を事前に理解することはとても重要ですので、ぜひ参考にしてください。

1. 仲介手数料

仲介を依頼した場合、不動産会社に対して「仲介手数料」が発生します。これは売買契約が成立した際にのみ支払う成功報酬であり、契約が成立しなかった場合には支払う必要はありません。

仲介手数料の上限は法律で定められており「売却価格 × 3％ + 6万円（消費税別）」という計算式が基本です。たとえば、3,000万円で売却した場合、仲介手数料は96万円（税抜）、税込みで約105万6,000円となります。

この費用は売主にとって大きな負担となることもあるため、売却金額とのバランスを見ながら、不動産会社のサービス内容や実績なども踏まえて慎重に判断しましょう。なお、不動産会社によっては、手数料の一部を割引しているケースもあるため、事前に確認しておくと安心です。

2. 登記関連費用

所有権の移転にともなって必要となるのが「登記費用」です。これは通常、司法書士に依頼して手続きを行うため、司法書士への報酬も含めて3万円～10万円程度が相場とされています。

さらに、住宅ローンが残っている不動産を売却する場合には「抵当権抹消登記」も必要です。この場合、1件あたり1万～2万円ほどの費用が別途かかるほか、金融機関とのやり取りも発生するため、早めに準備しておくとスムーズです。

登記手続きにかかる費用は、売却価格や不動産の種類、地域によっても若干異なるため、事前に司法書士や不動産会社に見積もりを依頼することをおすすめします。

3. 印紙税

不動産売買契約書には「印紙税」が課され、契約金額に応じて印紙を貼付する必要があります。たとえば、契約金額が1,000万円を超え、5,000万円以下である場合は印紙代1万円が必要です。（※令和6年4月現在、軽減措置の対象）

この印紙は契約書1通ごとに必要となるため、買主と売主がそれぞれ保管用として作成する場合には2通分の印紙が必要となります。軽減措置が適用される期間内であれば税額が減額されるため、契約書作成時期にも注意が必要です。

なお、印紙を貼らずに契約書を作成してしまうと、後日ペナルティとして過怠税が課されることがあるため、必ず正しく貼付・消印を行いましょう。

4. 測量・解体費用など

土地の売却において境界が不明確な場合には「測量費用」が発生する可能性があります。とくに古い住宅や農地などでは、隣地との境界があいまいになっているケースも多く、隣地所有者との立ち会いが必要になることもあります。

費用の目安は20万～50万円程度ですが、土地の広さや地形によってはさらに高額になることもあります。また「更地渡し」の条件で古家付き土地を売却する場合には、建物の解体が必要です。

解体費用は建物の構造や大きさによって異なりますが、100万円以上が一般的な目安で、木造より鉄筋や鉄骨の建物は費用が高くなる傾向があります。これらの費用を事前に見込んでおかないと、売却益が少なくなる可能性もあるため、不動産会社や専門業者に早めに相談し、見積もりを取っておきましょう。

5. 譲渡所得税

不動産を売却して利益が出た場合には「譲渡所得税」が課税されます。この税金は、売却価格から取得費（購入時の価格）や譲渡費用（仲介手数料など）を差し引いた「売却益」に対して発生します。

税率は所有期間によって異なり、5年以下の短期譲渡所得は約39％、5年超の長期譲渡所得は約20％とされています。このため、売却タイミングによっては税負担が大きく変わる点に注意が必要です。

ただし、マイホームの売却では「3,000万円の特別控除」や「買い替え特例」などの税制優遇措置を受けられる場合があります。要件や手続きが複雑なこともあるため、税理士など専門家に相談し、必要書類や手続きの準備を早めに進めましょう。

6. 引っ越し費用や修繕費

不動産を売却する際、住み替えや転居を伴う場合には「引っ越し費用」や新居の契約にかかる初期費用（敷金・礼金など）も見込んでおく必要があります。また、少しでも高く売却するために「簡易的なリフォーム」や「ハウスクリーニング」を行うケースも少なくありません。

壁紙の張り替えや水回りの清掃など、第一印象を良くするための対策に数万円から十数万円程度をかけることもあります。これらの費用は売却前の準備段階で発生するため、資金計画を立てておくと安心です。

不動産会社に相談すれば、どの程度の手直しが効果的かアドバイスをもらえることもあります。

7. その他の費用

不動産を所有している間は「固定資産税」や「都市計画税」といった税金が毎年かかります。これらは基本的に1月1日時点の所有者に課税されますが、不動産を売却した場合は売主と買主で日割り清算するのが一般的です。

たとえば、年の途中で売却した場合には、売却日までの分を売主が負担し、それ以降は買主が負担する形になります。精算方法や計算の基準日は不動産会社によって異なることもあるため、事前に確認しておくとトラブルを避けられます。

また、マンションの場合は管理費や修繕積立金の清算も発生することがあります。契約前に不動産会社と清算内容をすり合わせておくことが大切です。

不動産売却までの流れ

「不動産売却を検討したいけど、何から始めればいいのかよくわからない」という方のために、不動産売却までの流れをざっくりとご紹介しましょう。

不動産会社を選ぼう

不動産というものは、エリアや条件によって売却できる値段の相場が違います。どれくらいで売れるものなのか、まずをそれを把握するところから始めましょう。インターネット上には不動産取引情報を公開しているサイトがありますので、見比べてみるのがおすすめです。

また、不動産会社に実際に査定を依頼してしまうというのも、不動産の価格相場を知る手段のひとつです。査定だけなら無料で行っている不動産会社もあるので、問い合わせてみましょう。

不動産の価格査定には、データをもとに価格を算出する「机上査定」と、実際に現地を訪問して価格を算出する「訪問査定」があります。すぐに結果が出るのが机上査定ですが、より正確な価格を知ることができるのは訪問査定です。

さらに複数の会社に訪問査定を依頼するとより正しい相場が分かり、どの会社がより誠実に対応してくれるのかもわかるので、売却するための会社選びにもつながります。

不動産会社と契約しよう

売却を依頼したい不動産会社が決まったら次は売却契約です。家を売却する際は「不動産仲介」と「不動産買取」の二つの契約方法に分かれます。

「不動産仲介」には3つの種類があります。

契約した1社の不動産会社に全てを任せる「専属専任媒介契約」、契約した1社の不動産会社と並行して自分で買主を探すこともできる「専任媒介契約」、複数の不動産会社と同時に契約を結ぶことができ、さらに自分で買主を探すことも可能な「一般媒介契約」の3つです。

「専属専任媒介契約」の場合、仲介を請け負う不動産会社は、レインズ（REINS）という不動産物件情報交換のためのネットワークシステムに、5日以内に物件情報登録を行い、週に1回、売主へ売却活動報告を行わなければならないという決まりがあります。

「専任媒介契約」の場合は、レインズへの登録義務は契約から7日以内、売主への売却活動報告は2週間に1回となります。「一般媒介契約」の場合は、レインズへの登録義務や売主への活動報告義務はありません。

どのスタイルにするか決めたら不動産会社と媒介契約を結び、売却活動が開始されます。不動産会社から物件の情報が発信され、買取希望者を募ります。

条件の合う買取希望者が現れたら、いよいよ売買契約へと進みます。実際に不動産を引き渡すタイミングで売主から買主に不動産の所有権が移るので、ここまでに不動産の代金や仲介手数料など、すべての費用の決済を済ませておきましょう。

「不動産買取」は不動産会社に物件を売り渡してしまう方法なので、不動産仲介に比べると手順はシンプルです。

査定を行い、納得できる買取価格を提示してくれる不動産会社が現れたら、細かい条件の交渉を行います。この条件交渉で、買取価格はもちろん、引き渡し日や不用品の処分、入金日などを決めるのです。

条件がまとまったら売買契約です。特に問題がなければここで契約は完了となり、売買契約書で定めた日に、決済と不動産の引き渡しが行われます。

不動産会社選びの注意点

不動産会社を選ぶのに必要なのは、高い査定額だけではありません。自分にとって良い不動産会社を選ぶための注意点を、ここで詳しく解説します。

どんな分野が得意なのかを見極める

不動産会社にも業務のテリトリーがあり、それぞれ得意不得意があります。不動産仲介を主に行っている会社、賃貸物件をたくさん抱えている会社、分譲住宅を得意とする会社など、実はジャンルがさまざまなのです。

ジャンルが違えば、当然そこで働くスタッフの知識や経験も異なります。査定をお願いする段階から不動産売却を得意とする会社を選ぶようにしましょう。

また、売却を得意としていると言っても「マンション売却に特化していて、戸建てはあまり扱っていない」という場合もあります。その会社が得意な売却対象を知るためには、今までの実績をチェックすることをおすすめします。

自分が売却したい不動産と似た条件の物件や、エリアを多く扱っている会社を探してみると良いでしょう。

査定額の高さだけに捉われない

不動産会社を選ぶのに必要なのは、高い査定額だけではありません。査定額の高さだけで決めてしまうと、失敗してしまう可能性があるので注意が必要です。

特に、あまりにも相場よりも高い査定額を提示してくる会社は、その高い査定額で売主を取り込み、専任媒介契約や専属専任媒介契約に持ち込もうとする可能性があります。

ノウハウと実績のある会社ならそれでも安心できるかもしれませんが、実力が伴わない会社の場合は物件の売り時を逃してしまったり、最悪の場合、売却がうまくいかなくなってしまうことも大いに考えられます。

もしも相場よりもかなり高い金額を提示された場合は、その理由や売れる根拠について、徹底的に確認してください。

不動産仲介のメリット・デメリット

不動産売買を行う際には「不動産仲介」と「不動産買取」の2つの方法があるということをご説明しました。

「不動産仲介だと、仲介手数料を払うのがもったいないのでは？」と考える人もいるのではないでしょうか。

ここでは、不動産仲介を選択するメリットとデメリットについて解説します。

不動産仲介のメリット

不動産仲介の大きなメリットは「不動産買取に比べると、高値で売却できる可能性がある」ということです。

査定で大体の価格相場はわかりますが、不動産を売却する際の価格は、最終的には売主の希望価格を優先して決定されます。そのため、相場よりも高い価格で売却できる可能性もあります。なるべく高く売りたいと考えている方にはうれしいメリットです。

また、いろいろな購入希望者が内覧に訪れることになるので、実際に物件を見た人の感想を聞くことができます。

購入に至らなかった場合はその理由を確認することができ、現在物件購入を考えている人が求めているものが何かも分析することが可能なので、それに合わせて価格を再考したり、内装や売り方などの改善もできます。

より高い価格で売却できる可能性を見出すことができるかもしれません。

不動産仲介のデメリット

不動産仲介のデメリットとしては「ある程度売却までに時間を要してしまう」というところです。

不動産仲介で売却するためには、不動産会社と契約してから、売却の準備や宣伝期間、買主候補たちの内覧や交渉と長い道のりがあります。売却が決まっても、買主の住宅ローン審査や契約など、さまざまな手続きが必要になります。

「短期間でぱっと売れてしまう」ということもありますが、どんなに早く売れたとしても、全て完了するまでに全体で3か月程度はかかると考えておいたほうが良いでしょう。

また、不動産仲介で売却が決まると、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。売却価格によって変動するものですが、決して小さな金額ではありません。仲介手数料についても契約前にきちんと取り決めがあるので、大体いくらぐらいかかるのか、しっかり確認しておく必要があります。

もしも「周囲に知られずに物件を売却してしまいたい」と考えている方は、要注意です。不動産仲介での売却に広告活動は必須です。どこにも広告を出さずに買主を探すのは不可能だと考えた方がよいでしょう。

姫路市の不動産売却の「動向」

兵庫県姫路市での不動産売却において、業界全体の値動きを「土地」「一戸建て」「マンション」に分けて解説します。

姫路市の土地売却の市況

土地は、今半期は前半期より平均売却価格が1,327万円ダウン、平均専有面積は26㎡アップ、取引件数の合計は67件ダウンしています。前年同期に比べて成約件数が減少しています。

さらに、成約単価も下落している中で、在庫件数だけが増加傾向です。これは現在、土地の取引に対して消極的と言える状況です。

以上の動向と直近の売却実績から、今、比較的高く売れる兵庫県姫路市の「土地」は、駅や商店街など街の中心に近い市街化区域内で、あまり高低差のない整形地です。

姫路市の一戸建て売却の市況

一戸建に関しては、今半期は前半期より平均売却価格が176万円アップ、平均専有面積は16㎡ダウン、平均築年数は変わらず、取引件数の合計は18件ダウンしています。

前年同期に比べて、一戸建ては成約件数が減少していますが、その代わりに成約単価が上昇傾向、在庫件数も増加しています。全体から見ると、一戸建ての購入ニーズは高まっていると言えるので、相場に近い価格であれば一戸建ても売れやすい状況でしょう。

また一戸建ては、駅などに近い市街化区域内で高低差の少ない場所に建つ、延床面積100㎡以上、築年数10年以内の中古一戸建てが比較的高く売れる傾向にあります。

姫路市のマンションの売却の市況

国土交通省の不動産取引価格情報をもとに、2022年第3四半期〜2023年第2四半期の半期ごとの平均値を比較すると、兵庫県姫路市のマンションの売却価格は5万円アップ、平均専有面積は1㎡ダウン、平均築年数は変わらず、取引件数の合計は11件アップしています。

前年同期に比べ、マンションは活発に取引されています。成約件数と成約単価は共に上昇傾向であり、在庫件数も増加しています。取引が活発になっている今、マンションは比較的良い条件で売却できる可能性があります。

マンションも一戸建てと同様に、駅から10分以内の立地で、専有面積70㎡以上、築年数10年以内という傾向が割り出されています。

姫路市の物件種別ごとの売却相場

兵庫県姫路市における物件種別ごとの売却相場を見ていきましょう。国土交通省の不動産取引価格情報をもとに、2023年10月26時点でのデータを算出しています。

姫路市の土地の売却価格状況

土地の売却相場は、取引件数343件、平均売却額2,361万円、平均土地面積400㎡、平均坪単価20万円、平均売却期間は6か月となっています。1㎡あたり7.2万円ほどです。

姫路市の土地市場価格が最も高かったのは2007年、そこからゆるやかに減少し、2023年は最も低くなっています。

姫路市の一戸建ての売却価格状況

一戸建て売却相場は、取引件数286件、平均売却額2,027万円、平均土地面積216㎡、平均建物面積136㎡、平均築年数24年、平均売却期間は5.8か月となっています。大体1㎡が13.3万円くらいということになります。

姫路市の一戸建ての市場価格は2007年に最高値をマークしています。一方で最も低いのは2023年となっています。

姫路市のマンションの売却価格状況

マンション売却相場は、取引件数93件、平均売却額1,284万円、平均専有面積67㎡、平均築年数27年、平均売却期間は5.1か月となっています。大体3LDKの物件が1,340万円ほどで取引されています。

姫路市のマンション市場価格は、2020年が最も高くなっています。市場価格が最も低かったのは2012年です。2023年は少し下がってきています。

どの物件も近年動きが鈍いように見えますが、やはり駅が近く、周辺環境が整っている都市部に関しては取引が多い傾向にあります。高値で取引される可能性も大いにあるので、動向に注視し、売り時を逃さないようにしましょう。

姫路市の売却実績

実際の姫路市の不動産売却実績を見ていきます。ここでは、中古マンション、土地と建物に分けてまとめました。

2023年の第3四半期、第4四半期の情報で作成しています。下記は、国土交通省土地総合情報に掲載されている国土交通省の土地総合情報をもとに紹介しています。

中古マンションの売却実績

土地と建物の売却実績

まとめ

姫路市でおすすめの地域密着型不動産売却店を3つ挙げ、詳しく解説しました。T＆Cエステートは、地域密着の不動産売買仲介を行っており、幅広いサービスが特徴です。豊富な提案力を強みに、代表自らが馬脚を強力にサポートします。誠心不動産は、姫路市のプロフェッショナル集団です。顧客優先を何よりも重視し、売りにくい不動産の売却に強みがあります。ステアーズ不動産は、姫路市を中心とする地域密着会社で、顧客のニーズに合わせた柔軟な対応を行い、物件の状態や周辺環境を考慮した査定が特徴です。ホームページには詳しいQ&Aも掲載されており、不動産売却の知識を深められるでしょう。紹介した3店は、それぞれ特徴的で、顧客のニーズに応えるサービスを提供しています。不動産売却を検討している方は利用してみてはいかがでしょうか。